İzmir · Konak — Miras, tapu ve gayrimenkul hukuku
Miras ve tapu işleri bir dosyadan ibaret değildir. Ardında bir zeytinlik, üç kardeş, bir mahalle ve otuz yıllık bir tapu defteri vardır. 2001'den beri o defteri okuyor, eksik satırı buluyor ve herkesin anlayabileceği bir dille anlatıyoruz.
Büro notu — 01
Bir büro olarak işimiz kayıtları okumak. Ama masamıza gelen hiçbir dosya yalnızca bir kayıt değil; onu açan insanların hayatı var. Aşağıdaki metin, bu yirmi beş yılı nasıl geçirdiğimizin kısa bir özeti.
Bir tapu defteri, tek başına kuru bir kayıttır. Ama içindeki her satır, kimsenin yaşamına dair bir cümle barındırır: bir zeytinlik devredilirken hangi kardeşin elinin titrediği, bir duvarın ötesinde çalınan toprak, üç kuşak boyunca kimseye devredilmeyen bir bahçe. Bizim işimiz bu cümleleri hukuk diline çevirmek; ama kararın sonunda yine insanların hayatı olması gerektiğini unutmamak.
Miras, tapu ve zilyetlik uyuşmazlıkları genellikle bir kavgayla değil, bir eksik kayıtla başlar. Ölen kişinin tapu kaydı, kadastro durumu ve zilyetlik belgeleri birbirine uymaz; aile de kimin nerede hakkı olduğunu bilmez. İşte bizim girdiğimiz yer burası: dosyayı masaya yatırır, eksik parçayı bulur ve kimsenin duymadığı yerde değil, herkesin anlayabildiği yerde konuşuruz.
Konak'taki bu büroda 2001'den beri aynı şeyi yapıyoruz: insanların toprakla, evle ve arkalarında bırakacakları her şey arasındaki sözleşmeyi düzeltmek. Mümkün olan her yeri mahkeme değil, masa başı olmaya çalışıyoruz. Mümkün olmayan yeri mahkeme; ama orada da aynı dili konuşuyoruz.
Toprak, kimseye bağlanmaz. Yazıya geçmemiş her şeyi bir gün unutur. Bizim işimiz unutulmadan önce yazmak.
6 ana başlık · 12 hizmet
Mirasın açılması, payların hesaplanması, saklama payı ve tenkis dâhil tüm miras uyuşmazlıkları.
Tapu kaydı hatalarının düzeltilmesi, iptal davaları, alım-satım ve devir işlemlerinin yürütülmesi.
Tarla, bahçe ve merada uzun yıllar süren fiili zilyetliğin hukuki karşılığının bulunması.
Hisseli inşaat projelerinde malikler arası uyum, kat mülkiyetine geçiş ve aykırılık uyuşmazlukları.
Sağlıklıyken yapılan planlama: vasiyetname, paylaşma protokolü, vakıf ve hodise işlemleri.
Alacağın tespiti, icra takibi, haciz ve satış aşamalarının sonuna kadar takibi.
Dosyadan — müşteri notları
İsimler, paylaşım izniyle kısaltılmıştır
“Annem ve babamın iki tarafı da bizden görüşüyordu. Kimsenin hakkı eksilmeden, tarladaki hisse ile şehirdeki ev düzenli bir plana bağlandı. Beklediğimizden kısa sürdü.”
“Babasından kalan tarla için altı yıl boyunca kimse ne yapacağını bilmiyordu. Zilyetlik dosyasını kırk yıllık köy kayıtlarını da ortaya çıkararak kurdu. Bu ilgiyi hiçbir yerde bulamadım.”
“Tapudaki hata yüzünden ev satamıyordum. Avukat haneye gidip tapuda ne yapılabileceğini sordu; altı ayda dava açmadan tapu düzeldi.”
“Üç kardeşiz. Hepimizin hakkını gözeterek, kimseyi kırmadan bir paylaşma protokolü hazırladılar. Bugün aramızdaki tek kalan konu, geçen yılın mahsülü.”
“Babam sağlığında vasiyetname yazdırmak istememişti. Anlattıklarından yola çıkarak yazdılar. Bugün o kâğıt, aramızda hiçbir sorun kalmamasının sebebi.”
Süreç — üç adımda mirasa kavuşmak
Miras & Gayrimenkul Hukuku · 2001
Kaydırın — adımlar sırayla açılır
Dosyayı açmadan önce tapu kaydını, kadastro durumunu ve zilyetlik kâğıtlarını birlikte okuyoruz. Çoğu anlaşmazlık, yanlış okunmuş bir tapu defterinden başlar; önce kaynağı doğru okumak gerekir. Eksik bulduğumuz her belgeyi yazılı olarak sizin önünüze koyarız.
Ne yapılacağını, ne kadar süreceğini ve ne kadara mal olacağını üç farklı yol üzerinden yazılı olarak sunarız. Hangi yolun size uyduğuna siz karar verirsiniz; biz seçenekleri, süreyi ve maliyeti aynı sayfada gösteririz.
Dava açılışından tapu devrine kadar her adım sizinle konuşularak ilerletilir. Konak Tapu Müdürlüğü'ndeki işlemler dâhil bütün süreç bize aittir; dosyanız bitene kadar aynı avukata, aynı numaradan ulaşırsınız.
Sürecin dört adımı — özet
Her dosyada aynı düzen, aynı sıra
Telefon ekranının arkasından değil, karşınızdan başlıyor her şey. Ailenin neyi neye göre paylaştırmak istediğini, kimin neden memnun ya da huzursuz olduğunu dinleriz.
Tapu kaydı, kadastro durumu, zilyetlik belgeleri ve miras evrakı tek dosyada toplanır. Eksik olan her belge yazılı olarak bildirilir; hiçbir eksik sizin gözünüzden kaçmaz.
Ne yapılacak, ne kadar sürecek ve ne kadara mal olacak: üç seçenekli, yazılı ve bedelli bir plan sunarız. Kararı siz verirsiniz; biz seçenekleri ve riskleri sizin önünüze koyarız.
Dava açılışından tapu devrine kadar her adım birlikte ilerletilir. Süreç bitene kadar aynı avukata, aynı numaradan ulaşırsınız.
Hizmetler — 12 başlık
Miras, tapu ve zilyetlik dosyaları birbirine girer. Bu yüzden hizmetleri ayrı ayrı değil, dosyanın bütünü üzerinden düşünüyoruz. Aşağıdaki her başlığın arkasında tek bir soru var: bu işi mahkemeye gitmeden bitirebilir miyiz?
Bırakılan malın kime, hangi payla ve hangi sırayla geçeceğini mahkeme önünde tartışmaya gerek kalmadan hesaplar. Miras payı tespiti, tenkis ilmi ve saklama payı uyuşmazlıklarında aile içi çatışmayı sağlam bir hukuki zemine oturtur.
Neden biz
Tereke sicilini, tapu ve kadastro kayıtlarını aynı masada okuyoruz. Miras hesabı ile tapu hesabını ayrı değil, tek bir dosyada yürütüyoruz; çünkü miras uyuşmazlıklarının çoğu bir tapu kaydı hatasından doğuyor.
Tarım arazisinde ve merada yıllar içinde oluşan fiili zilyetlik ile tapudaki kayıt arasındaki uyumsuzluk, en uzun süren uyuşmazlıklardan biridir. Hak sahipliğini belgeleyip iki aşamalı dava ile netleştiriyoruz.
Neden biz
Ziraat mühendisi raporlarını, köy muhtarlığı kayıtlarını ve kadastro ölçümlerini dosyayla birlikte yönetiyoruz. Hukuki ve teknik belge aynı gün masada buluşur; dava, eksik ölçüm yüzünden yıllarca uzar.
Tapu kaydındaki bir hata, onarılmayan bir eksiklik ya da şüpheli bir belge, yıllar sonra satışı ve ipoteği durdurabilir. İptal davasını aynı dosyada yürütür, mümkün olan her yerde dava yerine tapu müdürlüğünde düzeltme yolunu tercih ederiz.
Neden biz
Bilinmeyen sorunu mahkemeye taşımadan önce tapu dairesinde ne yapılabileceğini soruyoruz. Uğraşacağınız yeri, süreyi ve masrafı baştan söylüyoruz; sonradan çıkacak sürpriz olmuyor.
Kira sözleşmesinden tahliye davalarına, ortak mal kullanımından kat malikleri arasındaki sürtünmelere kadar günlük hayatın en sık gelen emlak uyuşmazlıklarını yönetiyoruz.
Neden biz
Ev sahibi–kiracı ilişkisini mahkeme koridorunda değil, mümkün olan en başta uzlaştırarak çözmeye çalışıyoruz. İki tarafın da duyduğunu anlayan bir müzakere tarafı olmak, çoğu zaman dava şartından daha hızlı sonuç verir.
Kat irtifakı, arz ve zemin üstü hakları, üst kat malikinin alt kat malikine ilişkin kullanım ve yarar hakları üzerinden kurulur. Bu hakların satışta ve tapu devrinde korunması için dosyayı birlikte yönetiyoruz.
Neden biz
Kat irtifakı kararlarını sadece hukuki metin olarak değil, binanın günlük kullanımı üzerinden okuyoruz. Kimi hakkın kimin günlük hayatını nasıl etkilediğini birlikte hesaplıyoruz.
Sitelerde ve apartmanlarda ortak yapı yönetimi kararları, gider payları ve otopark–merkez payı tahsisleri, doğrudan günlük hayatı etkileyen anlaşmazlıklar yaratır. Yönetim planından mahkemeye kadar bütün zinciri ele alıyoruz.
Neden biz
Toplantı tutanaklarından belgelerin yöneticiye teslimine kadar bütün süreci belgeliyoruz. Davanın dayanacağı kayıt eksikse önce onu tamamlıyoruz; sonradan toplanmış kanıtlarla dava kurmanın anlamı yok.
İnşaat ve kat mülkiyeti, tapu kaydının oluşmasıyla başlayan ama yıllarca sürebilen bir süreçtir. Hisseli inşa edilen binalarda malikler arası uyumsuzluk ve kat mülkiyetine geçiş sorunlarında çalışıyoruz.
Neden biz
Tapu müdürlüğü dosyalarını, belediye ruhsat kayıtlarını ve kat mülkiyeti dağıtım tutanaklarını tek tek kontrol ediyoruz. Eksik kalan evrakın kaynağını birlikte buluyoruz.
Rüya satışı, uyuşmazlık çıkması en kolay işlemlerden biridir; üstüne satış veya sözleşme yorumu farklılıkları iptal davasına yol açabilir. Satıştan önce tapu kaydının durumunu ve sözleşme metnini birlikte okuyoruz.
Neden biz
Satış öncesi kontrol listemizde kaçırılmayacak belgeleri sizinle tek tek geçiyoruz. Sözleşmenin bir cümlesinin tonu bile yıllar sonra sizi koruyabilir.
Miras uyuşmazlıklarının çoğu, ölümden sonra konuşulması gereken bir planın hiç yapılmamış olmasından doğuyor. Sağlıklıyken ve acele etmeden, maliyet çıkarmadan bir miras planı hazırlıyoruz.
Neden biz
Vasiyetname yazmadan önce ailenizin gerçek beklentisini dinliyoruz. Hukuki metin, kimsenin kıramadığı bir sırla değil, herkesin bildiği bir anlaşmayla başlamalı.
Vakıf, vakfiye, hodise (miras kütüğü) ve vakıf gelirlerinin kullanımı sözleşme ve uyuşmazlıklara konu olabiliyor. Vakıflar Genel Müdürlüğü işlemlerinden mahkemeye uzanan süreci birlikte yürütüyoruz.
Neden biz
Vakıf tarafında aşina olmayan ayrıntıları — seriye, şerh, tahsil kayıtları — sorup anlatıyoruz. Resmî evrakın dili karmaşık; biz onu sade hâle getiriyoruz.
Alacağınızın tahsil edilmesi bazen bir dava dosyasından daha hızlıdır. İcra takibinin doğru kurulması, haciz ve satış aşamalarının takibi, tahsilatın takvimde tutulması.
Neden biz
İcra dosyasını mahkemeye göndermeden önce sonuçlandırabileceğimiz her adımı deniyoruz. Dosyanın ilerlemesi haftalık olarak size bildirilir; boşlukta kalmazsınız.
Miras kalan hisseler bir şirketin ortaklık payına dönüştüğünde hem şirket hem miras tarafı için yeni kurallar doğar. Miras şirketi kuruluşu, hisse devri ve miras şirketinin tasfiyesini birlikte planlıyoruz.
Neden biz
Şirket tarafındaki mali müşavirle aynı dosyada çalışıyoruz. Hukuki ve mali tarafın birbirine yetişmesini engelliyoruz.
Rakamlar
Aşağıdaki rakamlar büronun 2001'den bu yana taşıdığı işlerin özetidir. Ortaya çıkan sonuçların çoğu kamuya açık dava dosyalarından gelir; kimlikler paylaşım izniyle gizlenir.
Büronun yaşı
0+
yıllık avukatlık tecrübesi
0+
sonuçlandırılan dava ve takip
0+
tapu işlemi, düzeltme ve iptali
0
ilde dava ve tapu takibi
0%
dosya sonrası memnuniyet
0
hizmet alanı
0
kuşaklık aile mirası deneyimi
0 sa
ilk dönüş süresi
0
büronun kuruluş yılı
Kaynak: büro dosya kayıtları · 2001–2026
Konak bürosu
Alsancak Mah. Cumhuriyet Bulvarı No: 68/5
Görüşmeler bu adreste, randevu ile.
Manisa hizmet noktası
Salihli ve Turgutlu ilçelerinde haftada iki gün
Tapu ve zilyetlik dosyaları için yerinde görüşme.
Avukat ve büro
Kurucu Avukat — Miras ve Gayrimenkul Hukuku
1998'de Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nden mezun oldum. İlk yıllarımı taşınmaz davalarında, tapu ve zilyetlik dosyalarında geçirdim; dönemin tapu sicili disiplininin ne kadar belirleyici olduğunu o yıllarda öğrendim.
2001'de Alsancak'taki bu büroyu kurduğumda hedefim net bir şeydi: aynı dosyada hem hukuki hem teknik belgeyi yönetebilen, sahadan kopmayan bir ekip. Bugün de işleyişimiz temelde değişmedi — dosya bir masa üzerinde durur, masanın üzerinde ise insanların hikâyesi vardır.
Meslekte en çok öğrendiğim şey, doğru hukuki sonucun bazen kaybeden tarafın da rahat ettiği şekilde kurulabilmesidir. Aynı dosyada on yıl çalıştığımız insanlardan teşekkürlerimi iletiyorum.
Kredibiliteler
2001 — bugün
Ece Mergü
İzmir Barosu — 231145
Sık sorulanlar
En çok sorulan sekiz soruyu bir araya getirdik. Cevaplar kısa; dosyanız özelinde daha ayrıntılı konuşmak isterseniz görüşme talep edebilirsiniz.
Miras, tapu ve zilyetlik konularında beklemek genellikle işi zorlaştırır. En sağlıklı zaman, ölüm olayından hemen sonra tereke kaydının yapıldığı dönemdir: paylar henüz dağıtılmadığı için anlaşmaya varma şansınız yüksektir. Yıllar geçmiş bir uyuşmazlıktan geliyorsanız da yine değerlendirme için görüşebilirsiniz.
Hukuki görüşler
Dosyalardan çıkan soruları, mahkeme celselerinde tekrar tekrar sorulan konuları yazıya döküyoruz. Kimseyi hukuka yönelten kısa metinler.
İletişim
İlk görüşme ücretsizdir ve hiçbir dosya açmadan önce yapılır. Durumunuzu birkaç cümleyle anlatmanız yeterli; gerisini birlikte planlarız.
Çalışma saatleri
Randevusuz gelebilirsiniz; yine de önceden haber vermeniz işimizi hızlandırır. Acil durumlar için telefon her zaman açıktır.
Talep formu
Ücretsiz ön görüşme
Formu doldurduğunuzda talebiniz doğrudan WhatsApp üzerinden bize ulaşır; kişisel verileriniz üçüncü taraflarla paylaşılmaz.
Ofis
Sosyal
Büro notları, mevzuat değişiklikleri ve dosyalardan çıkan gözlemler. Sorularınızı doğrudan da sorabilirsiniz.
