Zilyetlik davasında 2/3 hisse kuralı neden belirleyici?
Uzun yıllar işletilen bir tarla ya da bahçe için neden mahkeme "payın üçte ikisi" kuralına bakar? Fiili zilyetliğin nasıl belirlendiğini ve bu kuralın pratik sonucunu ele alıyoruz.
Uzun yıllar ekilip biçilen bir tarla veya bir bahçe, hukuk dilinde "zilyetlik" denen bir ilişki doğar. Bu ilişki çoğu zaman yazılı değildir; kimse tapu çıkarmayı aklına getirmezdi. Gün geldiğinde ortaya çıkan uyuşmazlıkta mahkeme tek bir orana bakar: 2/3.
Fiili zilyetlik nedir, neden belgelenir?
Fiili zilyetlik, bir kişinin bir malı uzun süre, kesintisiz ve baskısız biçimde kullanmasıyla doğan ve hukuken tanınan bir ilişkidir. Kimse tapu çıkarmadığı için hukuki zilyetliğin kimde olduğu tartışılır; mahkeme ise gerçekte kim kullandıysa onu esas alır.
Bu ilişkinin ispatı, çoğu dosyada şu belgelerle kurulur: köy muhtarlığı ve ihtiyar heyeti kayıtları, ziraat odaları çiftçi kayıtları, sulama kooperatifi listeleri, ağaçlandırma ve hayvancılık tescil belgeleri, ödediğiniz vergi kayıtları, komşuluk ve tanık ifadeleri, eski tapu kayıtları ve ölçüm raporları.
2/3 kuralı neyi ifade eder?
Yargıtay uygulamalarında fiili zilyetliğin belirlenmesinde öne çıkan ölçüt, malın üçte ikisinden fazlasına (2/3) sahip olunan kişinin duruma hâkim olduğu yönündedir. Bu kural, tapuya geçilmemiş ve paylar üzerinden sahiplenilmemiş arazilerde uzun yıllar oluşan taban durumu için geliştirilmiştir.
Pratikte bu şu anlama gelir: arazinin hisselerinin büyük bölümünü fiilen kullanan kişi, dava konusunda güçlü bir konumdadır. Yine de kural otomatik sonuç üretmez; mahkeme her dosyanın kendi olgularını kendisi değerlendirir.
İki aşamalı dava neden?
Zilyetlik uyuşmazlıklarında dava genellikle iki aşamada ilerler. Birinci aşamada zilyetlik kesinleştirilir; ikinci aşamada "muamele" (tapu ve tescil işlemi) üzerine karar verilir. İlk aşamada kaybedilen, ikinci aşamada yapılan tüm işlemleri etkiler.
Bu yüzden dosyanın başında tapu kaydı, kadastro durumu ve varsa dava tarihi belgeleri eksiksiz toplanır. Eksik belge ile açılan bir zilyetlik davası, aylarca süren bir yolculuğun sonunda hedefe varmadan bitme riski taşır.
Zilyetliği güçlendiren davranışlar
Arazi üzerinde yatırım yapmak (kuyu, elektrik, tel çit, yol), sürekli ekip dikmek, hasat ve ürün geliri elde etmek ve kimse itiraz etmeden yıllarca kullanmak, zilyetliği güçlendiren faktörlerdir. Bunları yazılı ve tarihli biçimde belgelemek, davanın en belirleyici parçası olur.
Tersi durumda, araziyi kısa süreli kullanan ve gelir elde etmeyen kişinin iddiası güç zayıflar. Bu yüzden danışmanlık aşamasında geçmiş kullanımın takvimi çıkarmak, dosyanın yönünü belirler.